Atualmente no Brasil é possível encontrar duas principais taxas de juros mais comuns em investimentos que necessitam de correções monetárias, como é o caso da aquisição de imóveis, são elas: TR ou IPCA.
A TR (Taxa Referencial) foi criada nos anos 1990, durante o Plano Collor, com o intuito de controlar a inflação e, até o ano de 2019, quaisquer financiamentos feitos pelo sistema SFH, era indexado pela TR.
Porém, se você deseja descobrir qual destas duas é a melhor escolha: TR ou IPCA, leia este post até o fim, pois irá encontrar uma simulação usando os dois índices.
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A criação do TR ou IPCA
É fato que os reajustes ligados ao TR, com relação aos financiamentos imobiliários estão praticamente zerados desde o ano de 2017 e, a menos que o país sofra um grande impacto econômico, a tendência é que continue da mesma forma.
No entanto, a Caixa Econômica Federal, por determinação do Conselho Monetário Nacional, instituiu também o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) para este tipo de investimento. Portanto, nesse sentido este novo índice está sendo considerado pelo Banco Central como o principal indicador da inflação.
Mas como ficam os preços dos imóveis com o TR ou IPCA? Confira nos próximos tópicos uma simulação realizada com cada um dos dois indicadores.
Financiamento imobiliário com TR ou IPCA
Para um financiamento de um imóvel usado no valor de R$400.000,00 com o equivalente a 30% deste valor dado de entrada (R$120.000,00) e através dos sistemas de amortização SAC e Tabela Price, se obtém os seguintes resultados com o índice TR ou IPCA:
Lembrando que o restante, equivalente a R$280.000,00 será financiado em 240 meses, ou seja, 20 anos.
Na primeira simulação TR, o percentual do índice ficou a 7,95% a.a., com SAC sendo que a primeira prestação foi de R$3167,74 e a última de R$1199,39.
Todavia, com o IPCA, a taxa foi de 4,62% a.a. com SAC sendo que a primeira prestação foi de R$2396,81 e a última de R$1196,10.
Veja na tabela abaixo:
| TR | IPCA | |
| Valor financiado | R$280000 | R$280000 |
| Percentual financiado | 70% | 70% |
| Prestações | 240 | 240 |
| Amortização | SAC | SAC |
| Juros | 7,95% | 4,65% |
| 1ª parcela | R$3167,74 | R$2396,81 |
| Última prestação | R$1199,39 | R$1196,19 |
Dessa forma, a partir desta simulação, o valor final do imóvel para o TR ficou de R$541.173,81 enquanto o IPCA gerou o seguinte R$448.276,60.
Leia também: Saiba tudo sobre como funciona a tabela SAC
Agora com relação à Tabela Price, usando os mesmos valores e condições mencionadas anteriormente, porém com a parcela inicial TR de R$2479,19 e para IPCA de R$1939,35 e a última parcela TR de R$2358,95 e para IPCA de R$1819,11, os seguintes valores finais de financiamento foram obtidos:
- TR: R$606.811,42;
- IPCA: R$473.483,70.
*As simulações aqui realizadas poderão sofrer reajustes com o passar dos anos, mas foram registradas para que seja possível visualizar as vantagens entre TR ou IPCA.
Dessa forma, se o Brasil não passar por crises econômicas elevadas, os reajustes acabarão sendo relativamente baixos. No entanto, caso haja um aumento na inflação, estes valores poderão ter um aumento gradativo, fazendo com que o IPCA venha a ter índices maiores do que os do TR.
Impressões sobre a utilização do IPCA
Neste tipo de índice o banco transfere ao cliente um risco maior em relação à inflação quando comparado com o TR. Neste caso, acaba por ter mais segurança.
Logo, um dos pontos positivos desta modalidade é a comprovação de renda, que pode ser mais baixa e, consequentemente os valores das prestações do financiamento se tornam menores. E para muitos, este pode ser bastante atrativo devido a esses motivos. Porém, isso será possível apenas com a inflação sob controle.
Caso ela venha a aumentar, fato que não é possível prever em um longo prazo (cerca de 10, 20 ou 30 anos), o comprador poderá correr um sério risco, sofrendo prejuízos e, precisando até mesmo fazer uma renegociação das parcelas, para que não perca o que já foi conquistado.
Portanto, uma boa análise em longo prazo, mesmo que o comprador seja um investidor e não tenha interesse em abrir mão de um possível capital de giro, é importante para descobrir se será mais vantajoso TR ou IPCA.
Por fim, neste post você conferiu uma simulação entre dois índices usados para o financiamento imobiliário no Brasil, a fim de descobrir qual deles poderá ser mais vantajoso: se o TR ou IPCA.
Entretanto, se ainda tiver dúvida sobre esses dois índices, deixe o seu comentário ou envie um email.
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